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BANCA – Fidejussioni bancarie su modello uniforme ABI – Nessuna nullità automatica dei contratti, solo eventuale azione risarcitoria

Tribunale Pordenone, Giudice Dott. Francesco Tonon, ordinanza 28.8.20

Dalla declaratoria di nullità di una intesa tra imprese per lesione della libera concorrenza, emessa dalla Autorità Antitrust ai sensi dell’art. 2 della legge n. 287 del 1990, non discende automaticamente la nullità di tutti i contratti posti in essere dalle imprese aderenti all’intesa, i quali mantengono la loro validità e possono dar luogo eventualmente solo ad azione di risarcimento danni nei confronti delle imprese da parte dei clienti.

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CONDOMINIO – Novità normative per il Condominio e in particolare per le Assemblee – ottobre 2020 – FAQ

aggiornato alla L. 126/20 di conversione del D.L. 104/20, ai D.P.C.M. 18.10.20 e 24.10.20, e al D.L. 137/20

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In questo momento è possibile la convocazione di assemblee condominiali in presenza?

Va premesso che, ad oggi (per chi scrive è il 30.10.20), vi è una situazione di emergenza sanitaria, con svariate limitazioni, ma non sussiste un lockdown totale, che impedisca gli spostamenti.

Quanto alle riunioni private, si osserva quanto segue.

Il D.P.C.M. 18.10.20 conteneva all’art. 1 comma 1 lett. d) n. 5 il seguente disposto:“… è fortemente raccomandato svolgere anche le riunioni private in modalità a distanza”.

Con successiva nota del Capo di Gabinetto del Ministero dell’Interno erano state date queste indicazioni applicative: “Le riunioni private sono ancora consentite in presenza, sebbene il loro svolgimento da remoto sia fatto oggetto di forte raccomandazione. Si precisa che la distinzione fra riunioni private ed attività convegnistiche e congressuali, il cui svolgimento in presenza è sospeso, è da ascrivere ad alcuni elementi estrinseci, quali il possibile carattere ufficiale dei congressi e dei convegni, l’eventuale loro apertura alla stampa e al pubblico, il fatto stesso che possano tenersi in locali pubblici o aperti al pubblico. Elementi questi assenti, in tutto o in parte, nelle riunioni private, come, ad esempio, nelle assemblee societarie, nelle assemblee di condominio, ecc..”.

Il D.P.C.M. 24.10.20 riporta all’art. 1 comma 9 lett. o) la medesima disposizione già contenuta nel precedente decreto: “… è fortemente raccomandato svolgere anche le riunioni private in modalità a distanza”.

Data l’eguale formulazione della norma, si ritiene che l’interpretazione del Capo di Gabinetto del Ministero dell’Interno sia ancora attuale.

È possibile, quindi, allo stato, convocare assemblee di condominio in presenza, naturalmente osservando le prescrizioni anti contagio (informative, distanziamento, dispositivi di protezione, sanificazione dei locali).

Ciò, beninteso, salvo intervenga un lockdown totale, o comunque nuove norme applicabili alle assemblee di condominio.

Il termine di centottanta giorni per redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione è sospeso? 

Sì: lo ha stabilito il D.L. 104/20, come convertito dalla L. 126/20 (l’art. 63 bis ha sospeso l’art. 1130 n. 10 Cod. Civ.): il termine è sospeso fino alla cessazione dello stato di emergenza da COVID-19 (prevista, al momento, al 31.1.21).

La norma non pare retroattiva, ed è efficace dal 14 ottobre 2020; l’eventuale ritardo già maturato prima della data suindicata, risulta comunque scusabile  ex art. 91 D.L. 18/20, come convertito dalla L. 27/20.

Il rendiconto e il riparto vanno comunque preparati e inviati per riscuotere dai condomini i contributi (vi è giurisprudenza che consente di farlo); possiamo dire che, se non ci sono altre necessità di far deliberare l’Assemblea, si può opportunamente attendere, per convocarla, la fine dell’emergenza.

Il termine per gli adempimenti ed adeguamenti antincendio sono differiti?

Sì: lo ha stabilito il D.L. 104/20, come convertito dalla L. 126/20 (sempre all’art. 63 bis): precisamente, il termine dello stato di emergenza per gli adempimenti e gli adeguamenti antincendio, previsto per lo scorso 6 maggio 2020 dal D.M. 25.1.19, è rinviato di sei mesi (quindi il termine, ad oggi, scadrà il 31 luglio 2021).

L’uso della videoconferenza nell’Assemblea è stato disciplinato da norme di legge?

Sì: in via generale, è stato stabilito che  la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza in due casi: a) il regolamento condominiale espressamente lo prevede; b) vi è il previo consenso di tutti i condomini. Se l’Assemblea è prevista in modalità di videoconferenza, l’avviso di convocazione deve contenere l’indicazione, anzichè del luogo e dell’ora della riunione in presenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa.

Lo ha stabilito il D.L. 104/20, come convertito dalla L. 126/20 (l’art. 63 comma 1 bis ha modificato l’art. 66 disp. att. Cod. Civ.).

L’intervento normativo si presta a diverse interpretazioni.

A nostro parere, il regolamento condominiale che può prevedere, una volta per tutte, la modalità della videoconferenza è quello disciplinato dal cod. civ. all’art. 1138 Cod. Civ. (e quindi l’Assemblea può approvarlo e modificarlo, adottando delibera approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio); il consenso volta per volta alla videoconferenza deve essere espresso, previamente, da tutti i condomini.

Questo, si ripete, vale a prescindere dallo stato di emergenza da COVID-19.

Durante l’emergenza, può essere sostenuto che la “forte raccomandazione” di svolgere in generale le riunioni private in modalità a distanza ne consenta l’utilizzo, per le Assemblee condominiali, anche oltre i casi ammessi in via generale, sopra esaminati (regolamento condominiale; consenso di tutti).

Si tratta però di una tesi, opinabile, che non ha ancora riscontro in giurisprudenza, nè a favore nè contro.

In ogni caso, si suggerisce di modificare, alla prima occasione utile, il regolamento condominiale che non preveda già la modalità di svolgimento delle assemblea in videoconferenza.

Come detto, è sufficiente una delibera approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, la quale introduca o modifichi un articolo di regolamento, con un testo sulla falsariga che, per esemplificare, si propone:

O.D.G.: Intervento del legislatore sull’Assemblea in videoconferenza (nuovo testo dell’art. 66 disp. att. cod. civ.) – possibile integrazione del Regolamento condominiale con la espressa previsione della possibilità di convocare l’Assemblea in videoconferenza – decisioni in merito.

DELIBERA: Art. …., Assemblea e videoconferenza. La partecipazione all’Assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza, nel rispetto delle previsioni del Codice Civile e delle Disposizioni di attuazione del Codice stesso. In tal caso, l’avviso di convocazione, da comunicare nel termine e nelle forme di legge, deve contenere l’indicazione della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa. Il verbale, redatto dal Segretario e sottoscritto dal Presidente, è trasmesso all’Amministratore e a tutti i Condomini con le medesime formalità previste per la convocazione.

Gli interventi che beneficiano del Superbonus 110 con quale maggioranza vanno deliberati? L’opzione per la cessione o per lo sconto in luogo delle relative detrazioni fiscali (artt. 119 e 121 d.l. n. 34/20) la decidono i singoli, o la decide l’Assemblea? E per gli altri bonus?

Per il Superbonus 110 gli interventi si approvano a maggioranza semplice (in seconda convocazione, maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio); idem l’opzione e gli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi.

Lo ha stabilito il D.L. 104/2020, come convertito dalla L. 126/20 (l’art. 63 comma 1 ha modificato l’art. 119 del D.L. 34/20 come convertito dalla L. 77/20, con l’aggiunta in esso del comma 9 bis, che alfine risulta così formulato: “Le deliberazioni dell’assemblea del condominio  aventi per oggetto l’approvazione degli interventi, degli eventuali finanziamenti  finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’art. 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio”.

Per gli altri bonus restano vigenti le regole generali.

E’ prorogato il termine per la presentazione del modello 770?

Sì: il D.L. 137/20, all’art. 10, ha previsto la proroga di detto termine al 10 dicembre 2020.

CONDOMINIO – Assemblee condominiali e videoconferenza: un intervento legislativo con non aiuta, anzi.

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Mentre i preoccupanti dati della pandemia agitano lo spettro di un nuovo lockdown, ovvero comunque di misure restrittive alle riunioni di persone, giunge proprio ora il tanto atteso emendamento sulle assemblee condominiali.

Dopo anticipazioni nei mesi scorsi rivelatesi errate, ecco, nella conversione del decreto “agosto”, a metà ottobre di questo annus horribilis 2020:

– una proroga del termine per la convocazione dell’Assemblea per l’approvazione del bilancio (i sei mesi ex art. 1130 n. 10 c.c. sono sospesi fino alla cessazione dello stato di emergenza da COVID-19, dichiarato con delibera del Consiglio dei ministri del 29 luglio 2020; sempre che, beninteso, non fossero già scaduti … );

– inoltre, due modifiche strutturali all’impianto del diritto condominiale (non limitate all’emergenza, intendiamo dire), nelle disp. att. c.c., e precisamente dell’art. 66:

a) al terzo comma, dopo le parole: “e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione” sono inserite le seguenti: “o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa”;

b) dopo il quinto comma è aggiunto il seguente: “Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione”.

Logica la prima, sull’ordine del giorno (ci mancherebbe che, prevedendosi la videoconferenza, non contenesse le specifiche per connettersi).

Pessima la seconda.

Cosa s’intende con lo stabilire che la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza” “anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini” ?

In questi mesi si era affermata la prassi della c.d. doppia convocazione: in luogo fisico (ossia la classica sala, magari più grande per poter rispettare il distanziamento), ma anche in stanza virtuale: nel senso che veniva data la possibilità (spesso vivamente consigliandola, ma come opzione), a chi lo volesse, di connettersi con la videoconferenza, per parteciparvi da remoto.

Si dava per pacifico, in sostanza, che una convocazione esclusivamente in una stanza virtuale presupponesse una previsione regolamentare contrattuale, opponibile a tutti, o l’unanimità dei consensi.

Mentre per la partecipazione connettendosi in videoconferenza era sufficiente il consenso del singolo, che previamente avvisato ne accettava la modalità, quale libera e consapevole scelta.

Al singolo, insomma, era rimessa la scelta se partecipare in presenza, affrontando la trasferta e, di questi tempi, i rischi di contagio, o collegarsi da casa: magari con qualche inevitabile limitazione, nonostante i progressi della tecnologia e delle telecomunicazioni, ma anche con apprezzabili vantaggi.

Ora il “previo consenso di tutti i condomini” è previsto quale presupposto non di una convocazione esclusivamente in una stanza virtuale, ma della semplice partecipazione attraverso strumenti di videoconferenza.

Previo, e di tutti: vuol dire che, per consentire a chi preferirebbe restare comodamente a casa propria, servirà raccogliere in anticipo, giocoforza per iscritto onde poterne avere prova, del via libera degli altri …

Così ragionando, la videoconferenza nelle assemblee, che doveva essere facilitata, viene fortemente ostacolata, e praticamente esclusa nella generalità dei casi.

Con una mano, per favorire il mitico superbonus 110, si abbassa il quorum di approvazione di lavori di notevole entità alla ordinaria maggioranza semplice (e si stabilisce che basterà persino per l’opzione della cessione del credito, con buona pace, pare, di un diritto proprio del singolo).

Con l’altra mano, si affossa la videoconferenza, nonostante appaia essere non solo lo scenario prossimo, in un futuro di sempre maggiori connessioni tra le persone via internet e social, ma anche quello più confacente alla attuale situazione emergenziale per le note ragioni sanitarie.

Maurizio Voi, Avvocato in Verona

Alvise Cecchinato, Avvocato in Portogruaro

CONDOMINIO – A forte rischio il recupero dei crediti per le spese condominiali – Le conseguenze delle pronunce della Suprema Corte di Cassazione di giugno e settembre 2020 sul procedimento di mediazione.

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Forse non considerata attentamente perché eravamo ad inizio estate con le vacanze alle porte dopo il duro lockdown, l’ordinanza n. 1046 dell’8 giugno 2020 della Sesta Sezione della Corte di Cassazione ha ritenuto che l’Amministratore di Condominio, per partecipare alla procedura di mediazione, ha sempre bisogno di essere autorizzato dall’Assemblea con la delibera ex art. 71 quater, comma III, disp. att. cod. civ., a maggioranza qualificata (ossia: maggioranza degli intervenuti alla riunione, che corrisponda ad almeno metà dei millesimi): anche se, per ipotesi, si tratta di vertenza in una materia che, rientrando nelle sue attribuzioni di legge, non richiede analoga autorizzazione per agire o resistere in giudizio.

L’ipotesi è frequentissima: si pensi al recupero delle spese condominiali ex art. 1130 n. 3 cod. civ.: è pacifico che, per adire il Giudice, chiedendo l’ingiunzione immediatamente esecutiva ex art. 63, I comma, disp. att. cod. civ., o anche promuovendo una causa ordinaria, all’Amministratore non serve l’autorizzazione dell’Assemblea, essendo un suo specifico dovere (peraltro assoggettato anche al termine dei sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, ex art. 1129, IX comma, cod. civ.).

Gli Ermellini, nella pronuncia, relativa ad una opposizione a decreto ingiuntivo per spese condominiali, precisano proprio che “pur in relazione alle cause inerenti all’ambito della rappresentanza istituzionale dell’Amministratore” “con riguardo alla quale perciò sussiste la legittimazione processuale di quest’ultimo ai sensi dell’art. 1131 c.c. senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea”, “questi non può partecipare alle attività di mediazione privo della delibera dell’Assemblea”: e, se vi partecipa lo stesso, la mediazione è come non si tenesse (tecnicamente: non vale a integrare la condizione di procedibilità), perchè il Condominio non può ritenersi siccome presente.

Il ragionamento desta evidenti perplessità, e le sue conseguenze diventano di ancor maggiore attualità tenuto conto che, con la recentissima sentenza n. 19596 del 18.9.2020, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, ponendo fine a un contrasto esistente nella giurisprudenza di merito, hanno statuito che, in caso di opposizione a decreto ingiuntivo, è onere del creditore opposto, e non del debitore opponente, attivare il procedimento di mediazione obbligatoria, in mancanza del quale la causa diventa improcedibile e, si badi, il decreto ingiuntivo deve essere revocato.

Ecco il principio: “Nelle controversie soggette a mediazione obbligatoria ai sensi del D.Lgs. n. 28 del 2010, art. 5, comma 1-bis, i cui giudizi vengano introdotti con un decreto ingiuntivo, una volta instaurato il relativo giudizio di opposizione e decise le istanze di concessione o sospensione della provvisoria esecuzione del decreto, l’onere di promuovere la procedura di mediazione è a carico della parte opposta; ne consegue che, ove essa non si attivi, alla pronuncia di improcedibilità di cui al citato comma 1-bis conseguirà la revoca del decreto ingiuntivo”.

Dal combinato disposto delle due pronunce deriva un mix pericolosissimo per il Condominio, proprio nel delicato ambito di gestione e fruizione dei servizi condominiali, anche essenziali, che l’Amministratore deve garantire provvedendo al pagamento delle spese.

Cosa succederà?

Se il Condominio agisce ottenendo decreto ingiuntivo, e il condomino moroso propone opposizione, l’Amministratore dovrà tempestivamente convocare l’Assemblea, per essere autorizzato a promuovere la procedura di mediazione e a parteciparvi.

Se, per qualsiasi ragione, non si raggiungesse la maggioranza qualificata (si ripete: maggioranza degli intervenuti alla riunione, che corrisponda ad almeno metà dei millesimi), l’Amministratore non potrà procedere, la mediazione non ci sarà o sarà comunque tamquam non esset,.

Soprattutto, la causa pendente terminerà con la revoca del decreto ingiuntivo (e forse anche, oltre al danno, con la vera e propria beffa della condanna alla rifusione delle spese legali !).

Come comprensibile, il condomino moroso si sentirà vincitore, e non si sentirà più obbligato al pagamento; se poi, nel frattempo, in forza del decreto ingiuntivo, era stata iniziata una procedura esecutiva (pignorando l’immobile, o altri beni) verrà meno anche quella.

Insomma, si profilano conseguenze potenzialmente davvero gravi.

E non è difficile immaginare che, se nel Condominio è di fatto difficile raggiungere la maggioranza qualificata, come purtroppo spesso accade, il condominio moroso sarà tentato da proporre opposizioni anche infondate, ma strumentali all’impasse che sopra abbiamo delineato.

Diventa quindi urgente l’istanza per un intervento del Legislatore: se l’art. 71 quater, comma III, disp. att. cod. civ. deve interpretarsi in senso letterale, come la Corte di Cassazione ha affermato nella pronuncia di giugno, facendolo operare anche per le vertenze che non richiedono la autorizzazione ad agire o a resistere, le conseguenze di un tanto appaiono aberranti: a maggior ragione ora che la Cassazione stessa, con la pronuncia di settembre, ha posto l’onere della mediazione, nelle cause di opposizione a decreto ingiuntivo, a carico del creditore.

Maurizio Voi, Avvocato in Verona

Alvise Cecchinato, Avvocato in Portogruaro